Organisme de qualification
des économistes de la construction
et des programmistes

édito

Grenelle de l'environnement

Pourquoi et comment adopter une démarche en coût global ?

par Michel Ducroux, Économiste de la construction MDETC

Les coûts d’exploitation sont supérieurs au coût initial

En effet, les coûts d’exploitation et de maintenance d’un projet immobilier peuvent représenter de 5 % à 30 % par an du coût de l’investissement initial, selon la nature du bâtiment. Ces coûts sont, en grande partie, déterminés par les options architecturales et techniques adoptées en phase amont (définition des besoins / études de maîtrise d’œuvre).

Si l’on prend en compte le fait que la durée de vie d’un bâtiment est de l’ordre de 30 à 50 ans, les coûts d’exploitation et de maintenance se révèlent donc, très largement, supérieurs au coût d’investissement initial.

Le coût global est un outil d’optimisation économique d’un projet, qui prend en compte simultanément les coûts d’investissement, de maintenance, d’exploitation, ainsi que les coûts éventuels de déconstruction et de remise en état du foncier.
C’est une méthode de gestion prévisionnelle des coûts et non une méthode de réduction des coûts.

Le coût global peut avoir des utilisations multiples :
• information sur les coûts d’exploitation et de maintenance ;
• aide à la décision entre plusieurs alternatives techniques ;
• aide à la gestion, par exemple : optimisation des charges imputables aux locataires ;
• etc.

Le calcul en coût global

Le calcul en coût global se décompose en deux parties.

Une partie “technique” qui comprend :
• le coût d’investissement ;
• les coûts de maintenance ;
• les coûts d’exploitation ;
• les coûts de déconstruction et de remise en état du foncier.

Une partie “économique” qui nécessite de déterminer :
• la date de référence pour calcul (en général la date de réception du bâtiment) ;
• la période à prendre en compte (horizon économique) en fonction des objectifs du maître d’ouvrage ;
• les bases du calcul : € courant ou € constant, taux d’actualisation, glissement relatif des prix, …

Le coût d’investissement

Le coût d’investissement comprend :
• l’achat du terrain (et du bâtiment en cas de réhabilitation) ;
• les frais et honoraires liés à l’opération (assistances diverses à la maîtrise d’ouvrage, maîtrise d’œuvre, contrôle technique, coordination SPS, provision pour aléas, provision pour révision des prix, assurance, etc.) ;
• les taxes et indemnités diverses (acquisition de mitoyenneté, taxes de raccordement, TLE, etc.) ;
• les frais de raccordement aux différents réseaux ;
• et, bien entendu, le coût de la construction.

Les coûts de maintenance

Ce sont tous les coûts permettant de maintenir le bâtiment dans son état initial :
• l’entretien (préventif, courant, curatif, etc.) ;
• les grosses réparations ;
• le remplacement des éléments défectueux ;
• les frais et honoraires de gestion de la maintenance.

Les coûts d’exploitation

Ce sont tous les coûts permettant le fonctionnement du bâtiment dans son état initial :
• les consommations d’énergie (gaz, électricité, fioul, ENR, etc.) ;
• les consommations d’eau ;
• le nettoyage et les produits d’entretien ;
• les frais liés à l’accueil, au gardiennage et à la sécurité ;
• les frais et honoraires de gestion de l’exploitation.

Les coûts de déconstruction et de remise en état

Ce sont tous les coûts permettant de remettre le foncier dans son état initial :
• la déconstruction des ouvrages existants et le traitement des déchets ;
• la dépollution des sols ;
• les frais et honoraires de gestion liés à ces prestations ;
• etc.

Le calcul du coût global

La date de référence du calcul
• en général, la date de référence
du calcul est la date de livraison du bâtiment ;
• la période à prendre en compte (horizon économique). C’est un élément déterminant du calcul ;
• il n’y a pas de règle particulière
sur ce point, il appartient au maître d’ouvrage de déterminer sur quelle période le calcul sera effectué ;
• il est couramment proposé de calculer sur une période de 50 ans, mais cela peut être :
    - la durée du financement de l’opération ;
    - la durée de vie de l’équipement le plus coûteux ;
    - le délai d’obsolescence technique ou d’usage, en général 20 à 30 ans.

Les bases du calcul :
• € constants : coûts ou recettes intervenant à une année différente de l’année d’origine, exprimés en € de l’année d’origine, sans prise en compte de l’inflation ;
• € courants : coûts ou recettes intervenant à une année différente de l’année d’origine, exprimés en €
de l’année où elles se produisent,
en tenant compte de l’inflation, si l’inflation est de 5 % par an 1 000 € d’aujourd’hui deviennent 1 000 € / 1,05 = 952,38 € l’année suivante, etc… ;
• l’actualisation : au sens économique, l’actualisation est une méthode permettant de comparer des sommes, reçues ou versées, à des époques différentes. L’actualisation est une méthode de prise en compte du financement de l’investissement. Il s’agit d’une notion totalement différente de l’actualisation des prix dans les marchés de travaux ;
• le glissement relatif de certains prix : c’est la prise en compte du fait que certains produits ou matériaux évoluent différemment de l’inflation courante.

Dans le cadre de la redéfinition des qualifications, une extension “coût global” pourra être accolée aux qualifications de base pour les qualifiés ayant suivi une formation coût global reconnue par l’OPQTECC et/ou ayant des références suffisantes dans le domaine.

Bibliographie

• Guide relatif à la prise en compte du coût global dans les marchés publics de maîtrise d’œuvre et de travaux
Ministère de l’Economie, de l’Industrie et de l’Emploi - Direction des Affaires Juridiques - Observatoire Economique de l’Achat Public.
Version mai 2010.
A télécharger sur le site :
www.minefi.gouv.fr : rubrique liens utiles > observatoire économique de l’achat public

• Contrats et marchés de maintenance d’immeubles
Didier Adda et Mike Sissung
Editions du Moniteur
2007

• Ouvrages publics et coût global
Mission Interministérielle pour la Qualité des Constructions Publiques
janvier 2006

• La maintenance des bâtiments en 250 fiches pratiques
JR Albano
Editions du Moniteur
2e édition 2005

Normes

• Norme ISO/FDIS 15686-5
Bâtiments et biens immobiliers construits – Prévision de la durée de vie / Partie 5 – Approche en coût global

• Norme AFNOR EN 13269-2006
Guide de préparation des contrats de maintenance
Norme AFNOR EN 12973
Management de la valeur juin 2000

Internet

• Commission européenne

• Voir les travaux ISO du comité “TC 59/SC 14 – Durée de vie prévue lors de la conception”


Formation

• UNTEC formation + logiciel – www.untec.com

• AJ Soft formation + logiciel – www.ajsoft.fr

• GUILLOT-INFORMATIQUE formation + progiciel CCG – www.guillot-informatique.fr

• CSTB formation – www.ex.cstb.fr/app/formation

• PERIGEE formation / logiciel LCC – www.apogee-perigee.com

• Ponts Edition Formation – www.ponts-formation-edition.fr

• Ministère de l’Ecologie, de l’Energie, du Développement durable et de la Mer / Logiciel d’auto formation et de calcul du coût global – www.coutglobal-developpement-durable.gouv.fr

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